En un mercat de lloguer amb preus rècord, el lloguer d’habitacions és la realitat de cada cop més gent que no pot pagar un pis sencer. L’increment de demanda ha provocat que des del 2021, els preus per llogar estances s’hagin disparat un 49% a Barcelona. Veïns de barris com el de Gràcia denuncien que pisos que abans llogaven per 700 euros ara s’han reformat per fer-hi ‘coliving’, amb preus de 900 euros per habitacions de 10 metres quadrats. “És especulació pura i dura”, denuncia un dels residents. El moviment pel dret a l’habitatge reclama una normativa que posi fre a aquesta “forma d’escapar de la regulació de preus”. D’altra banda, el sector immobiliari diu que el ‘coliving’ encara no té un volum “rellevant” a ciutats com Barcelona.
El lloguer d’habitacions no està del tot regulat a la llei d’arrendaments urbans i no compta amb una normativa específica. El decret llei impulsat per l’anterior Govern que va acabar decaient incloïa que la suma del cost del lloguer de cadascuna de les habitacions no podia superar l’índex de referència que es fa servir per llogar un pis sencer.
La realitat és, però, ben diferent, amb casos com el del d’un bloc del carrer Sant Agustí de Gràcia on el fons New Amsterdam Developers s’ha aliat amb Enter Coliving per fer fora els veïns i reformar els pisos per llogar-los per habitacions.
Segons relaten els residents, el primer senyal d’alerta va venir quan l’antiga propietat no va voler renovar contractes a principis del 2023. Els llogaters d’aquest edifici van saber a finals d’aquell any que el bloc s’havia venut al fons d’inversió. La nova propietat tampoc va oferir fer contractes nous i va començar a fer obres als pisos que quedaven buits. Sis dels onze llogaters van marxar, mentre que els altres cinc van decidir quedar-se–alguns d’ells tot i estar fora de contracte– i negociar amb la nova propietat amb qui, segons diuen, “costa moltíssim contactar”. Una de les veïnes que continua al bloc té un contracte de renda antiga i no pot ser obligada a marxar.
Pràcticament deu mesos després d’assabentar-se de la venda, van aparèixer anuncis als portals immobiliaris amb ofertes per llogar les habitacions a 930, 915 i 800 euros en pisos que s’havien llogat a poc més de 700 euros. El preu de les habitacions superava o s’apropava molt al que l’índex de preu de lloguers fixa que s’hauria de demanar per tot el pis que seria d’uns 850 euros en ser una zona tensionada. La primera reacció dels residents va ser “d’estupefacció i indignació” davant d’una situació “d’especulació pura i dura”, assegura a l’ACN Txema Escorsa, un dels llogaters que ha decidit quedar-se.
Escorsa denuncia que es tracta d’un “frau de llei” perquè el fons s’aprofita del buit legal del lloguer d’habitacions i temporada “per triplicar beneficis i especular amb l’habitatge, fer fora la gent de casa seva, i posar persones amb capacitat adquisitiva molt superior a la població local a costa de canviar la configuració dels barris i de com entenem la ciutat”. “Li diuen ‘coliving’ per no dir que comparteixes pis amb tres desconeguts per gairebé 1.000 euros al mes”, subratlla Escorsa, que està fora de contracte i espera que li arribi un burofax que li digui quan ha de marxar de casa seva.
“Hem normalitzat patir”
“Hi ha dies més angoixants i menys. El problema és que hem normalitzat patir. Molta gent que viu de lloguer pateix quan està a punt d’acabar-se el contracte, quan no saben si et renovaran, si rebràs un burofax, si et volen fer una pujada il·legal, si et volen fer acceptar una cosa que no hauria de ser, si et volen cobrar honoraris. Les persones llogateres vivim amb una angoixa que no hauria de ser normal”, ha detallat aquest veí.
“Abans no et canviaven ni una bombeta de llum, no s’implicaven en res. Havies de lluitar perquè fessin coses de manteniment. I ara hem vist que han canviat tot el pis, han tret les rajoles, han posat terra hidràulic, ho han arreglat tot”, ha denunciat la Soledad Garzón, una de les veïnes que va haver de marxar i canviar de barri –a Can Baró– tenint un fill amb edat d’anar a l’escola bressol.
En el seu cas, pagaven 750 euros per tot el pis i partien d’una irregularitat prèvia perquè el contracte s’havia firmat per tres anys i no cinc com marca la normativa. Ara, han vist des d’un altre barri com l’habitació petita que no feien servir “ni pels convidats” es lloga a 900 euros. “És una vergonya el que està passant, famílies com nosaltres no som les úniques que ens hem quedat sense casa i hem hagut de canviar de barri perquè no podem assumir els lloguers que es demanen amb els salaris que tenim”, afirma.
Un sistema precari i amagat que s’escapa de les estadístiques
Els experts alerten que el lloguer d’habitacions és un sistema “precari i amagat” que s’escapa de moltes de les estadístiques oficials. Maridalia Rodríguez, experta en dret immobiliari i professora de la càtedra d’habitatge de la UPF explica, en aquest sentit, que els tractes sovint són de “caràcter submergit i sense contracte”. “És la forma més econòmica d’accedir a l’habitatge, però no la més correcta”, detalla a l’ACN Rodríguez.
Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge i de la fundació Habitat 3 considera que la proliferació del lloguer d’habitacions es pot definir com a “barraquisme vertical” i representa “el fracàs total de la política d’habitatge”.
En les reformes de pisos per llogar habitacions, cada cop és més habitual l’eliminació d’espais comuns com els menjadors o altres llocs de convivència. El Miquel, un treballador de Ciutat Vella a Barcelona que buscava llogar una habitació a prop de la feina va visitar set pisos aquest estiu “i cap tenia sala d’estar”. “L’argument que em van donar em va sorprendre moltíssim, deien que generava conflictes”, apunta aquest empleat que té més de 40 anys. També explica que en tots els casos “es donava per fet que els àpats es farien a l’habitació i que no hi havia convivència possible”. Les habitacions en qüestió tenien un preu de més de 700 euros al mes. Finalment, aquest treballador va acabar optant per anar a viure a Badalona.
Un mercat d’extrems amb llogaters cada cop més grans
Aquest cas no és únic. Si bé el mercat del lloguer d’habitacions fa 10 o 15 anys era “exclusivament d’estudiants” recentment s’ha produït un “gran canvi” amb el tipus de demanda amb els joves que s’emancipen i no poden accedir al mercat de lloguer, segons el director d’estudis i portaveu de pisos.com, Ferran Font. “Aquelles primeres generacions que comparteixen pis des dels 25 anys ara segueixen compartint habitatges. Són persones que passen de llarg dels 40 anys perquè un lloguer en solitari en una capital com Barcelona està a l’abast de molt poca gent”, afirma Font.
Font assenyala que cada vegada és “més complicat deixar de compartir pis” per a aquests perfils. “No preveiem que aquestes generacions que es van fent cada vegada més grans puguin sortir d’aquesta roda”, diu.
En aquesta modalitat s’hi situen dos extrems de renda: famílies senceres que han de llogar una habitació, persones que no poden adquirir un habitatge i que es veuen abocats a compartir pis i expats i estudiants d’intercanvi que tenen un alt poder adquisitiu.
Segons dades del Flex Living Operator Survey de CBRE, en les promocions construïdes per a fer-hi ‘coliving’ en els últims anys la tarifa mitjana d’aquests lloguers compartits és de 900 euros al mes, amb subministraments i neteja inclòs a Barcelona. En total, la consultora calcula que hi ha prop de 1.800 llits amb aquesta modalitat. A tot Espanya, el 30% dels ocupants són estudiants de màster i postgrau i el 61% són estrangers.
D’altra banda, l’especialista en polítiques d’habitatge Carme Trilla detalla que de la mateixa manera que als anys 50 es construïen barraques, molts dels immigrants que han vingut a viure a Catalunya recentment lloguen habitacions “en llocs que són pràcticament una barraca vertical”. Trilla reclama combinar la regulació amb l’increment l’oferta de lloguer social “adequada i quantitativament suficient” perquè “si no molta d’aquesta gent es trobaria al carrer”.
Desregulació
El Sindicat de Llogateres assegura que el lloguer d’habitacions continua creixent perquè “hi ha unes lleis que fan que proliferin aquest tipus de contracte” i adverteix que cal modificar la regulació per incloure també el lloguer de temporada i habitacions perquè si no “s’incentiva que els inversors comprin blocs sencers, els trossegin i multipliquin els preus llogant habitació per habitació”. “És un model absolutament parasitari i l’hem d’eliminar i l’única manera de fer-ho és anar a l’arrel i eliminant l’incentiu econòmic”, diu la portaveu del sindicat, Carme Arcarazo.
Al llarg d’aquest any, s’ha constatat que la inversió de lloguer de llarga estada tradicional ha estat “molt fluixa” per la “por reguladora a la limitació de rendes”, segons la consultora immobiliària CBRE. “Amb el marc regulador que tenim avui dia, hi ha molt inversor privat que veu més risc i prefereix fer un altre tipus d’operació per no veure’s afectat per la regulació”, detalla Olga Beltran, responsable de Residencial de Barcelona a CBRE, que assegura que els inversors “no estan disposats a llogar per sota de la renda actual amb el risc que un llogater es declari vulnerable”.
D’altra banda, els experts també denuncien que la poca normativa existent s’incompleix sovint. Així doncs, la regulació indica que el propietari s’hauria d’assegurar de les persones que entraran a viure a un pis i que totes estiguin al contracte, però això “no sol passar”, ja que sovint un llogater subarrenda a altres persones. Entre altres fraus, s’han donat casos en els quals el llogater que figura al contracte demana un preu superior al que hauria per subarrendar l’habitació.
“Els drets de les persones que sublloguen una habitació no són els mateixos perquè no estan inclosos en un lloguer principal a l’hora de recuperar fiances, de recuperar desperfectes, de tenir una comunicació directa amb la propietat”, indica el criminòleg i professor de la Facultat de Dret de la UPF Jordi Bonshoms, autor de diversos estudis relacionats amb la crisi de l’habitatge.
Les ofertes d’habitacions freguen els 600 euros a Barcelona, un 49% més que el 2021
El preu mitjà de les ofertes d’habitacions al portal immobiliari Idealista ja freguen els 600 euros a Barcelona, amb un salt interanual de l’11%, des dels 535 euros fa dotze mesos als 595 euros durant el tercer trimestre d’aquest any. L’augment ha estat sostingut els últims anys, ja que els preus s’han disparat un 49% des del 2021, quan el preu se situava en els 400 euros –la pandèmia havia propiciat una lleu caiguda dels lloguers, segons la mateixa font, ja que l’any 2019 les ofertes rondaven de mitjana els 450 euros.
La capital catalana és la ciutat amb les habitacions més cares de tot l’Estat, per davant de Madrid (550 euros) on, no obstant això, estan pujant els preus de manera més ràpida (15% més que el tercer trimestre del 2023).
Per districtes d’una ciutat i l’altra, i amb dades del primer trimestre del 2024, Ciutat Vella lidera el rànquing (625 euros al mes per habitació), per davant de Chamberí (612 euros) i Sarrià-Sant Gervasi (605 euros). Els madrilenys Centro (599 euros) i Chamartín (595 euros) segueixen, per davant del districte de l’Eixample de Barcelona (590 euros).
Al seu torn, Girona és la vuitena capital provincial amb les ofertes d’habitacions a Idealista més cares, amb 405 euros de mitjana (1,2% més que fa un any), cinc euros per sobre de la mitjana estatal. A Tarragona ciutat el preu està estabilitzat als 350 euros l’últim any, mentre que a Lleida ha repuntat un 5% fins als 300 euros al mes.
Llogar habitacions, més rendible pel propietari
Segons el portal immobiliari Fotocasa, la rendibilitat de llogar un pis de tres habitacions per separat a Catalunya és del 9,5% amb data de setembre del 2024, un percentatge superior a la de llogar un habitatge sencer de 80m2 (6,1%). És a dir, per cada 1.000 euros d’inversió en un pis, el propietari guanya 95 euros si el lloga per habitacions individualment, i 61 si és per a una família que entra a viure a tot l’habitatge. La tendència a una major rendibilitat en dividir l’habitatge en estances s’observa a totes les comunitats autònomes d’arreu de l’Estat.
L’estudi de Fotocasa, del setembre del 2024, també reflecteix el preu mitjà de les ofertes al mateix portal immobiliari i Catalunya lidera el rànquing estatal (611 euros de mitjana al mes), un preu més de 100 euros superior a la mitjana espanyola. Per ciutats, Barcelona és la més cara de l’Estat (638 euros), mentre que l’Hospitalet de Llobregat (533 euros), Cerdanyola del Vallès (504 euros) i Badalona (490 euros) també figuren al top 15.
2.300 llits de ‘coliving’ el 2027
Les promocions residencials pensades per compartir anomenades ‘coliving’ pel sector immobiliari van començar a construir-se fa tres anys a Barcelona, focalitzades a barris com l’Eixample, però no han assolit un “volum molt rellevant” i, de fet, el volum d’inversió en coliving ha passat dels 33 milions de l’any passat fins a 1 milió enguany (-97%), segons apunta CBRE.
“La regulació complica molt rehabilitar finques amb prou volum perquè es pugui actuar amb aquest format, que demana de zones comunes que és molt difícil que es donin en una finca residencial tradicional”, segons detalla Olga Beltran, responsable de Residencial de Barcelona a la consultora immobiliària CBRE.
En l’últim any, s’ha notat un descens del 60% de la inversió dels edificis que es construeixen per llogar. CBRE calcula que el ‘coliving’ pot sumar 2.300 llits el 2027 a Barcelona. Aquest tipus de finca requereixen una gestió més intensiva perquè hi ha “moltes més entrades i sortides”. Les dades de la companyia analitzen el mercat d’inversió professional del sector i deixa fora els tractes entre particulars.
(Informació elaborada per Maria Asmarat, Lluís Sibils, Aina Martí i Guifré Jordan)
