Catalunya és la primera i única comunitat autònoma que ha aplicat el topall al lloguer, que ha permès rebaixar els preus un 5% en un trimestre. Alguns dels experts consultats per l’ACN coincideixen que històricament Catalunya ha estat pionera en impulsar legislació sobre habitatge, amb l’oposició de part del sector immobiliari i del TC. Per ara, s’han aprovat sis lleis i una desena de decrets en els darrers 15 anys, aproximadament. “Ser pioner no és garantia d’encertar-la”, avisa el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues. En canvi, la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, lamenta que als governs “els tremola el pols” per prendre mesures més “radicals”.
Prova de la complexitat de la problemàtica és que des del 2007, amb l’aprovació de la Llei 18/2007, s’han aprovat fins a mitja dotzena de lleis i una desena de decrets sobre habitatge en diferents modalitats, i el Tribunal Constitucional ha anat tombant part de la normativa catalana, especialment arran de recursos de Vox i sobretot del PP.
El viacrucis legal i normatiu ha permès, però, que finalment s’apliqui un topall de preus a Catalunya. Això sí, basat en una normativa estatal: la llei 12/2023. Catalunya n’havia creat una el 2020 amb el mateix objectiu que els tribunals van suspendre. I anys abans, el 2017, l’aleshores consellera Meritxell Borràs ja havia impulsat l’índex de preus de referència per començar a influir el mercat -un índex merament informatiu que ara no és el mateix que es fa servir per regular els lloguers, dissenyat per Madrid-.
La Generalitat també va provar de resoldre a l’abril d’aquest any -sense èxit ja que el decret va acabar tombat un mes després- el buit legal que deixava el lloguer de temporada, que ara regularà l’Estat per decret. I ho va provar també a finals del 2023 amb els pisos turístics mitjançant un decret que va quedar substancialment modificat al Parlament respecte el que havia preparat l’aleshores executiu d’ERC. En aquest reportatge, l’ACN fa un repàs a les principals normatives que conformen la legislació en habitatge.
Una ILP que es converteix en llei
Catalunya va prohibir tallar els subministraments en cas d’impagament i va obligar als propietaris grans tenidors a oferir un lloguer social a l’inquilí si es trobava en situació de vulnerabilitat amb la llei 24/2015, promoguda arran d’una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) formada per la PAH, l’Aliança contra la Pobresa i l’Observatori DESC. Però un any després de la seva aprovació, el maig del 2016, el govern del PP va recórrer al Tribunal Constitucional l’obligació del lloguer social i de cedir els pisos buits a l’administració. Els articles van quedar automàticament suspesos.
L’obligació del lloguer social en el cas dels grans tenidors ha anat entrant i sortint de la normativa catalana per la voluntat dels diversos executius de protegir els inquilins en situació de vulnerabilitat i els conseqüents recursos al Constitucional.
Així, al desembre del mateix any, el Parlament aprovava la Llei 4/2016 per donar continuïtat als preceptes anul·lats pel TC, però el govern del PP la va tornar a recórrer. Això sí, aquest cop només es va enfrontar al Govern per l’article 17, que regulava l’expropiació temporal dels habitatges en procediments de desnonaments.
El 2017, la responsable d’Habitatge, Meritxell Borràs, va impulsar l’índex de preus de lloguer, en un intent d’aconseguir que el mercat es moderés, tot i que no es va incloure l’obligatorietat de seguir-lo.
Al març 2019, l’aleshores conseller de Territori, Damià Calvet, va impulsar el decret llei 5/2019 amb mesures per incrementar el parc d’habitatge i moderar el preu dels lloguers, però va decidir retirar-lo davant la manca de suport i el context preelectoral de les municipals.
Dos mesos més tard, després dels comicis, el Govern va tornar a provar-ho amb el decret 9/2019 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, liderat per la llavors consellera de Justícia i que posteriorment ho seria de Territori, Ester Capella. El decret promovia la contenció de rendes via el codi civil català. El text no va superar la convalidació al Parlament, amb els vots en contra de Ciutadans, PSC, CatECP, CUP i PP.
A finals del 2019, el Govern va aprovar el decret llei 17/2019 de 23 desembre de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge i el PP va recórrer de nou el text al TC. L’alt tribunal va resoldre que era inconstitucional l’obligació d’oferir un lloguer social a les persones vulnerables a qui els vencia el contracte i en alguns supòsits d’ocupació il·legal; la facultat de l’administració per expropiar pisos o l’obligació d’oferir un nou contracte de lloguer social quan finalitza el primer. En canvi, ho va mantenir per als casos en què un dels afectats es troba en risc d’exclusió residencial, sempre i quan el propietari fos un gran tenidor.
A principis del 2020, va tirar endavant un nou decret llei -1/2020, de 21 de gener-, amb un article nou per modificar la definició d’habitatge buit -per un període mínim de dos anys sense causa justificada- inclòs en el 17/2019. Al desembre, encara s’aprovaria un decret més. Es tracta del 50/2020 per regular la nova tipologia habitacional i l’actualització de preus dels mòduls per estimular la construcció d’Habitatge de Protecció Oficial. El TC va anul·lar un article per vulnerar competències de l’Estat.
A banda, a principis de novembre del 2020, es va aprovar el Decret llei 37/2020 de reforç de protecció del dret a l’habitatge davant els efectes de la pandèmia de la covid 19. Constava de tres articles, que van ser declarats inconstitucionals i que establien l’obligació d’oferir un lloguer social abans de recórrer als jutjats si el titular era un gran tenidor i els ocupants vulnerables.
Revés del TC a la primera llei de contenció de rendes
El Parlament va aprovar just després de les vacances d’estiu la llei 11/2020, que establia la contenció de rendes en zones de demanda residencial forta i acreditada en base a l’índex de preu de referència. Ho va fer amb el suport de Junts per Catalunya (sense els diputats del PDeCAT), ERC, CatECP i la CUP, però amb un dictamen del Consell de Garanties Estatuàries -a instàncies del PP i Ciutadans- que avisava que el text incloïa punts que no tenien cabuda en l’Estatut ni en la Constitució.
Més d’un any més tard, però, al març del 2022, el TC confirmava que la llei era inconstitucional i, entre d’altres, declarava nuls els articles que feien referència als contractes en un mercat d’habitatge tensionat amb preus que no podien ultrapassar els preus de referència, que aquests darrers fossin fixats pel Departament de Territori o que una nova edificació o gran rehabilitació no podia passar el marge superior de l’índex de referència dels preus del lloguer.
El darrer pronunciament del TC ha estat fa poques setmanes sobre la Llei 1/2022, que modificava les lleis 18/2007, 24/2015 i 4/2016. L’alt tribunal encara no ha publicat la sentència però el passat dia 9 avançava que anul·lava l’obligació dels grans tenidors a oferir un lloguer social si l’inquilí està en situació de vulnerabilitat abans de recórrer a la justícia. Igual que havia passat, ja, el 2014 amb la normativa impulsada per la iniciativa legislativa de les entitats per a un habitatge digne com la PAH.
Catalunya és pionera però la limitació de les rendes arriba a través de l’Estat
La voluntat per consolidar els topalls del lloguer davant l’augment incontrolat dels preus ha arribat amb l’aprovació de la Llei 12/2023 per part del Congrés dels Diputats, que faculta les comunitats a declarar les àrees de mercat tens on aplicar aquesta mesura. En el cas de Catalunya, que és l’única comunitat que ha demanat posar límit al preu dels lloguers, són 271 municipis on es concentra la gran majoria de la població.
D’acord amb els primers resultats corresponents al segon trimestre -el primer sencer aplicant la contenció de rendes- els preus dels lloguers es van reduir un 5% però al mateix temps l’oferta es va desplomar un 17%, segons les dades de l’Incasòl. En aquest sentit, el director d’Estudis de pisos.com, Ferran Font, assegura que, a nivell barceloní el mercat s’ha contret fins a un 30% en dos anys. “Tenim un mercat un 30% més petit i per tant estem donant solucions habitacionals des del punt de vista del mercat de lloguer a un 30% de persones menys”, assenyala Font, que sosté que si es consolida aquesta rebaixa de rendes suposarà una rebaixa de preus del lloguer però que “donen solució a molta menys gent”.
Per seva banda, el president de l’Associació de Promotors Constructors d’Edificis (APCE), Xavier Vilajoana, admet que el topall s’ha traduït amb un descens dels preus però adverteix que a mig i llarg termini s’acabaran incrementant “significativament”. “No hi ha cap mercat de cap sector del món, que si l’oferta baixa dràsticament els preus no pugin. Cap ni un”, sentencia.
En declaracions a l’ACN, el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Óscar Gorgues, assegura que és “evident i innegable” que Catalunya va un pas per davant en regulació d’habitatge. “El que passa és que ser pioner no és garantia d’encertar-la i agafar el camí correcte. Crec que el camí d’exploració que està prenent ens està portant a no corregir els problemes que tenim en el nostre mercat d’habitatge i probablement els estem agreujant”, argumenta.
Per la seva banda, el president de l’Associació de Propietaris, Sergi Llagostera, lamenta que Catalunya hagi esdevingut un “laboratori” a diferència de Madrid. “A Madrid mana el PP. Sí. I aquí manen els antisistemes, per dir-ho elegantment. Què vol dir això? Que aquí és legisla d’una manera i a Madrid d’una altra. Jo no sé si a Madrid tenen problemes, segurament, però no és el mateix que aquí. Aquí és pitjor”, lamenta.
La doctora en Dret per la UB i experta sobre dret immobiliari, Maridalia Rodríguez, evita afirmar si Catalunya és pionera però sí creu que és “molt activa en la regulació i en l’aplicació de polítiques públiques”.
En canvi, el Sindicat de Llogateres retreu als governs no tenir “valentia d’enfrontar-se a gent i empreses molt poderoses” i que “els tremola el pols per prendre mesures molt radicals com les que s’estan prenent en altres ciutats d’Europa”. Respecte la Llei 12/2023, la llei estatal que ha obert la porta a la regulació del preu dels lloguers, apunta que ha trigat molt a arribar. “La regulació que s’ha fet a nivell estatal està plena de forats”, critica.
La presidenta de la fundació Hàbitat 3 i de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), Carme Trilla, sosté que arran de la crisi del 2008 es va “substituir una política d’habitatge per una política més de serveis socials” amb l’objectiu de posar fre als desnonaments . “Hem estat quasi bé deu anys sense posar sobre la taula els instruments profunds de política d’habitatge clàssica. Ara això comença a donar la volta”, afegeix Trilla davant l’anunci del Govern Illa de destinar 1.100 milions d’euros anuals a l’habitatge social.
Els lloguers de temporada i d’habitacions, en el punt de mira
Alguns propietaris que habitualment oferien el seu pis a un lloguer tradicional -que ha de tenir un contracte de cinc anys prorrogable a tres anys més- l’han passat a lloguer de temporada per esquivar els topalls al preu del lloguer, una pràctica a priori il·legal. De fet, el ‘country manager’ de l’empresa dedicada a la gestió de pisos de lloguer temporal present a Barcelona GuestReady, Lorenzo Ritella, admet que ha percebut que és una tendència a l’alça, després del conjunt de noves normes impulsades per la Generalitat i el govern espanyol.
El Govern va aprovar un decret -el 6/2024 de 24 d’abril- que no va prosperar i que, entre d’altres, preveia que la contenció de rendes s’apliqués en cas que l’inquilí hi residís per motius laborals, d’estudis i mèdics, però no si, per exemple, era per assistir a congressos o festivals. A més, s’establia que en el cas de lloguer d’habitacions l’import de la renda de totes elles sumades no pugui superar el límit del lloguer establert per aquell habitatge; i s’incloïa un règim sancionador d’entre 3.000 i 900.000 euros, en els casos més greus.
Un mes després, al maig, la Diputació Permanent del Parlament, que ja estava dissolt, va tombar el decret amb els vots en contra de, Junts, Vox, Cs i PPC i l’abstenció del PSC.
Paral·lelament, al Congrés, queia una proposició de llei impulsada per Sumar per regular els lloguers de temporada d’habitacions després que Junts votés amb PP i Vox. Es proposava limitar la duració dels acords temporals o per habitacions a sis mesos i si se n’encadenaven més de dos, es consideressin d’habitatge habitual. La proposició de llei també volia que fos obligatori justificar la necessitat de fer un contracte temporal. Finalment, fa poques setmanes, la formació liderada per Carles Puigdemont va canviar de parer i va informar que en permetria la tramitació d’una nova proposició de llei perquè el nou text “blinda les competències” de Catalunya.
Així mateix, el govern espanyol va anunciar la creació d’un registre únic abans de final d’any per aquest tipus d’habitatge, que hauran de disposar d’una autorització per comercialitzar-los. Els pisos disposaran d’un número de registre únic per cada immoble que tindrà una durada de 12 mesos.
Límit als pisos turístics
El Govern d’ERC va intentar establir l’any passat, mitjançant el decret llei 3/2023, un límit als pisos turístics, amb mesures que incloïen, entre d’altres, l’obligació de renovar cada cinc anys les llicències, que havien d’estar limitades a un màxim de 10 pisos per cada 100 habitants en 262 municipis on es concentra el 90% del total de la població catalana. La iniciativa suposava liquidar 28.000 permisos on hi havia un excés de concentració d’aquests habitatges.
El decret, avalat pel Consell de Garanties Estatutàries i recorregut pel PP al Constitucional, va acabar descafeïnat en arribar al Parlament per a la seva convalidació ja que la mesura va acabar reduïda a 140 municipis i va deixar el topall dels HUT en mans dels ajuntaments, dels quals molts havien mostrat la seva oposició al text.
Mentrestant, l’alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, va plantejar a principis d’estiu no renovar les llicències dels 10.101 pisos turístics que hi ha actualment a la ciutat perquè el novembre del 2028 passin a ser residencials.
Hi ha un excés de regulació?
La quinzena de decrets i lleis aprovats en els darrers quinze anys que no han resolt un accés normal a l’habitatge ha portat els representants dels propietaris a denunciar un excés de regulació i d’inseguretat jurídica. “Estem davant d’un escenari en què probablement ara es comencen a adonar de quin és el problema. Si poses solucions sense haver fet un diagnòstic correcte, és probable que aquestes no et funcionin”, raona el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.
El president de l’Associació de Propietaris, Sergi Llagostera, afirma que si es fa un repàs de les normatives aprovades fins ara “el resultat és negatiu”. A més, assenyala que són lleis que s’elaboren “en funció d’una determinada ideologia d’uns determinats partits que solen ser antisistemes”, critica Llagostera, president de l’entitat que representa petits i mitjans propietaris.
Per la catedràtica de la UB Maridalia Rodríguez, xoquen els conceptes d’habitatge com a actiu financer i com a dret constitucional. Rodríguez opina que hi ha qüestions que han de ser regularitzades de manera específica, com són la situació de col·lectius vulnerables o l’ús dels habitatges turístics o de lloguer temporal.
Per contra, la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, afirma a l’ACN que si depengués de l’entitat s’haurien pres mesures “molt més dures contra l’especulació” i critica el govern espanyol de ser “molt molt sensible als interessos de la patronal immobiliària”. “El partit socialista ara té un problema molt gros perquè té totes les ciutats amb manifestacions massives precisament perquè en comptes d’escoltar la ciutadania ha escoltat els fons d’inversió”, reitera en declaracions a l’ACN poques setmanes abans de la manifestació del 23 de novembre.
Pel que fa la presidenta de la fundació Hàbitat 3 i de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), Carme Trilla, defensa que “hi ha d’haver unes normes” però que cal que siguin “molt consensuades i molt treballades”, “Segurament, algunes de les normes no s’han fet de forma pactada”, ha admès. Amb tot, creu que es va cap a un “escenari pervers encara pitjor” ja que arriben al TC i les lleis són tombades. “No només no se soluciona el problema sinó que torna a començar havent perdut un temps entremig i genera una inseguretat jurídica per a tothom”, afegeix.
Petits i grans propietaris
La definició de gran tenidor es va rebaixar fa uns mesos de deu a cinc propietats, una ràtio de la què discrepen els defensors dels interessos dels propietaris. Gorgues considera que hi ha “moltes incoherències”. “Jo puc tenir a Barcelona, al millor barri de Barcelona, 4 habitatges a la serra de Sant Gervasi de 250 metres, valorats en un milió i mig cadascun d’ells, és a dir, 6 milions en patrimoni, i no soc gran tenidor. Però, en canvi, a Mollerussa tinc 5 ‘apartamentets’ de 60.000 euros i soc gran tenidor. La definició no està ben plantejada”, argumenta el president de la Cambra de Propietat Urbana de Barcelona, que assegura que la mitjana d’habitatges per propietari a la ciutat és d’1,4 pisos i que el 90% tenen entre 1 i 15 habitatges.
És una proporció semblant a la què pronostica Llagostera, que calcula que entre un 80% i un 90% dels pisos està en mans de petits o mitjans propietaris, tot i que admet que no hi ha un cens. En qualsevol cas, també considera que és un “criteri erroni”.
“Una persona pot tenir cinc pisos i recaptar menys que una persona que en té tres. Tot depèn de les circumstàncies, de la ubicació del pis, l’estat, la zona, és que tot depèn…”, afegeix el president de l’associació de petits propietaris, que suggereix definir el concepte de gran tenidor en funció de la recaptació que li proporcionen els seus immobles.
El president de l’APCE, Xavier Vilajoana, subratlla que el principal gran tenidor és l’administració i que el col·lectiu de grans propietaris suposa al voltant d’un 10% de parc del lloguer. La majoria, insisteix, són petits propietaris d’un o dos pisos que el tenen com un estalvi a futur per complementar la seva jubilació. “Sempre hem tingut aquesta filosofia, aquesta manera de fer, i per tant el que estem provocant és que aquesta gent desconfiï i tregui els pisos del mercat”, explica Vilajoana, que albira un “col·lapse a mig termini” per la “inseguretat jurídica” per als arrendadors.
Pel que fa el Sindicat de Llogateres, alerta que s’està donant un procés de concentració de la propietat, per molt que els grans tenidors representin un percentatge inferior. “La meitat dels pisos que s’han comprat en els últims 15 anys els estan comprant inversors. Per tant, pot ser que encara la proporció del mercat total no sigui tan alta però és que això no pararà de créixer”, adverteix la seva portaveu, Carme Arcarazo. A més, Arcarazo assegura que un 60% de les compres d’habitatges es paguen al comptat. “Qui pot pagar al comptat?”, es pregunta. “Això no és una família, són inversors o gent molt rica”, conclou.
